Erbrecht für Immobilien in den VAE | Testamente und Nachlassverfahren | Erich Rath

Kernpunkte

Die Vererbung von Immobilien in den VAE ist keine automatische Übertragung eines Vermögenswerts auf die Erben. Sie ist ein rechtliches Verfahren, das von drei Variablen abhängt: der Religion des Erblassers, dem Vorhandensein eines registrierten Testaments und dem Standort der Immobilie. Die entscheidende Frage ist nicht, wer erben soll. Die entscheidende Frage ist, ob der Erbe tatsächlich das Eigentum erlangen und über die Immobilie verfügen kann. Daher beginnt eine effektive Nachlassplanung in den VAE mit drei Prüfungen: Ob der Erblasser ein gültiges Testament besitzt, das bei einer zuständigen Behörde registriert ist. Ob das Testament den Anforderungen der Jurisdiktion entspricht, in der sich die Immobilie befindet. Ob der gewählte Mechanismus die Einfrierung von Vermögenswerten und langwierige Gerichtsverfahren vermeidet. Wenn diese drei Fragen nicht im Voraus geklärt werden, können die Erben mit gesperrten Konten, der Unmöglichkeit, die Immobilie zu verkaufen, und monatelangen Verfahren vor den Familiengerichten konfrontiert werden.

Warum die Vererbung von Immobilien in den VAE ein besonderes Verfahren ist

Die VAE sind in Fragen des Erbrechts keine einheitliche Jurisdiktion. Die Vererbung von Immobilien wird durch eine Kombination aus Bundesgesetzgebung, lokalen Akten der Emirate und Sonderregelungen geregelt, die in den finanziellen Freizonen gelten. Ein wesentliches Merkmal: Immobilien, die sich in den VAE befinden, unterliegen für Zwecke des Nachlassverfahrens (Probate) und der Registrierung des Eigentumsübergangs dem Recht der VAE, selbst wenn der Erblasser Ausländer war. Das bedeutet, dass ein im Land der Staatsangehörigkeit des Erblassers errichtetes Testament für sich genommen nicht garantiert, dass es von einem emiratischen Gericht oder dem Grundbuchamt ohne zusätzliche Verfahren anerkannt wird. Die Situation wird dadurch weiter verkompliziert, dass die Erbregelung vom Status des Erblassers abhängt: Für Muslime gelten die Scharia-Normen, wie sie im Bundesdekret-Gesetz Nr. 41 von 2024 über den Personenstand verankert sind. Die Testierfreiheit ist eingeschränkt: Ein Muslim kann durch Testament über nicht mehr als ein Drittel des Nachlasses verfügen, und der Rest wird unter den Erben in festen Quoten verteilt. Für Nicht-Muslime gilt seit Februar 2023 eine gesonderte zivilrechtliche Regelung, die durch das Bundesdekret-Gesetz Nr. 41 von 2022 über den zivilen Personenstand eingeführt wurde. Standardmäßig, bei Fehlen eines Testaments, geht die Hälfte des Nachlasses an den Ehegatten und die Hälfte wird zu gleichen Teilen unter den Kindern ohne Unterscheidung des Geschlechts aufgeteilt. Diese Regelung beseitigt jedoch nicht die Notwendigkeit eines Testaments — sie legt lediglich ein Auffangsszenario fest.

Der Fehler, den die meisten Erblasser machen

Viele ausländische Eigentümer von Immobilien in den VAE gehen von der Annahme aus: „Ich habe ein Testament in meinem eigenen Land — das genügt.“ Dies ist ein gefährlicher Irrtum. Die richtige Frage lautet: Welcher Mechanismus wird die Anerkennung meines Willens gerade in den VAE sicherstellen und es den Erben ermöglichen, ihre Rechte ohne monatelange Blockierung des Vermögenswerts anzutreten? Ein ausländisches Testament kann in den VAE anerkannt werden, doch dazu muss es eine notarielle Beurkundung im Land der Errichtung, eine Legalisation bei der Botschaft der VAE, eine Übersetzung ins Arabische und eine Ratifizierung vor einem Familiengericht der VAE durchlaufen. Bis zum Abschluss dieses Verfahrens bleiben die Immobilie und die Bankkonten eingefroren. Daher ist für Eigentümer von Immobilien in den VAE die optimale Lösung ein Testament, das in einem der anerkannten emiratischen Register registriert ist.

Schritt 1. Die anwendbare Erbregelung bestimmen

Als Erstes muss festgestellt werden, welche rechtliche Regelung auf den Erblasser und sein Vermögen Anwendung findet.

Für Muslime

Die Scharia-Regelung gilt automatisch für alle muslimischen Nachlässe in den VAE, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Wesentliche Beschränkungen: Durch Testament kann über nicht mehr als ein Drittel des Nachlasses nach Begleichung von Schulden und Begräbniskosten verfügt werden. Dieses Drittel darf nicht an eine Person vermacht werden, die bereits nach der Scharia Erbe ist, es sei denn, die übrigen Erben stimmen zu. Die verbleibenden zwei Drittel werden in festen Quoten verteilt: Der Ehegatte erhält 1/8, wenn Kinder vorhanden sind, und ein Sohn erhält doppelt so viel wie eine Tochter.

Für Nicht-Muslime

Die zivilrechtliche Regelung gewährt deutlich größere Freiheit. Ein Nicht-Muslim kann sein gesamtes Vermögen in den VAE an jede von ihm gewählte Person vermachen. Diese Freiheit wird jedoch nur durch ein registriertes Testament verwirklicht. Bei Fehlen eines Testaments gilt die zivilrechtliche Auffangregelung: 50 % an den Ehegatten, 50 % an die Kinder zu gleichen Teilen. Wichtig: Ausländische Erben eines nicht-muslimischen Erblassers können zudem die Anwendung des Rechts des Staates beantragen, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser besaß, jedoch nur bei Vorhandensein einer entsprechenden Klausel im registrierten Testament oder durch gerichtliche Entscheidung.

Schritt 2. Das Register für die Registrierung des Testaments wählen

In den VAE gibt es mehrere anerkannte Testamentsregister, und die Wahl zwischen ihnen bestimmt nicht nur die Kosten, sondern auch das Nachlassverfahren.

DIFC Wills Service

Ein Testamentsregister für Nicht-Muslime, das auf der Grundlage der Gerichte des Dubai International Financial Centre geschaffen wurde. Ein im DIFC registriertes Testament wird im Gebiet von Dubai und Ras Al Khaimah vollstreckt, und die DIFC-Gerichte haben die ausschließliche Zuständigkeit für Nachlassverfahren (Probate) in Bezug auf solche Testamente. Das DIFC bietet mehrere Arten von Testamenten an, darunter das Property Will — ein besonderes Instrument für die Übertragung von Immobilien. Ein Property Will ermöglicht es, bis zu fünf Immobilienobjekte in den VAE zu vermachen, und erfordert keine Offenlegung anderer Vermögenswerte. Die Registrierungsgebühr für ein Single Will beträgt etwa 10.000 Dirham.

ADGM Wills Registry

Das Testamentsregister von Abu Dhabi, das auf der Grundlage der Jurisdiktion des Abu Dhabi Global Market tätig ist. ADGM wendet die Grundsätze des Common Law und die englische Sprache an, was es für internationale Familien attraktiv macht. ADGM bietet ein einziges flexibles Testament an, das sowohl die Verteilung der Vermögenswerte als auch die Vormundschaft über Minderjährige abdeckt, ohne Aufteilung in separate Arten. Die Registrierungskosten bei ADGM sind deutlich niedriger als bei DIFC, was es für Vermögenswerte, die sich überwiegend in Abu Dhabi befinden, vorzugswürdig macht.

ADJD Wills Registry

Das Testamentsregister der Justizbehörde von Abu Dhabi. Im Gegensatz zu DIFC und ADGM ermöglicht ADJD die Registrierung von Testamenten sowohl durch Muslime als auch durch Nicht-Muslime. Für muslimische Expats bietet ADJD eine einzigartige Möglichkeit: Seit 2021 können ausländische Muslime ein ziviles Testament registrieren, das bis zu 100 % des Nachlasses nach ihrem Ermessen verteilt, und nicht nach Scharia-Quoten.

Notarielles Testament bei einem örtlichen Gericht

Die budgetfreundlichste Option ist ein notarielles Testament über das Gericht des jeweiligen Emirats. Die Kosten betragen etwa 2.000 Dirham, doch ein solches Dokument gewährleistet nicht die Anwendung des Common Law und kann wegen Unvereinbarkeit mit der öffentlichen Ordnung der VAE angefochten werden.

Schritt 3. Bestimmen, welche Objekte in das Testament aufgenommen werden können

Nicht jede Immobilie in den VAE kann ohne Einschränkungen Gegenstand eines Testaments sein. Ausländer dürfen Immobilien nur in speziell ausgewiesenen Freehold-Zonen (designated freehold zones) auf der Grundlage des freien Eigentums, des Nießbrauchs oder eines langfristigen Mietvertrags besitzen. Außerhalb dieser Zonen ist das Eigentum an Grund und Boden sowie an Immobilien auf Staatsangehörige der VAE und der GCC beschränkt. Für Zwecke der Vererbung bedeutet dies, dass ein Objekt, das sich in einer Freehold-Zone befindet, durch Testament auf ausländische Erben übertragen werden kann. Ein Objekt außerhalb einer solchen Zone kann in der Regel nicht übertragen werden. Eine wichtige Nuance: Objekte im Bau (Off-Plan), die im Oqood-System registriert sind, können ebenfalls in ein Testament aufgenommen werden.

Schritt 4. Einen Testamentsvollstrecker ernennen

Im Gegensatz zum kontinentaleuropäischen System, in dem der Testamentsvollstrecker über weitreichende Befugnisse verfügt, sieht die Onshore-Rechtsordnung der VAE für das Institut des Testamentsvollstreckers keine unabhängigen Befugnisse vor: Die Verwaltung des Nachlasses steht unter der Kontrolle des Gerichts, und die Erben treten ihre Rechte unmittelbar nach den Scharia-Regeln an. Die Situation ändert sich im Rahmen der Regelungen von DIFC und ADGM: Der Testamentsvollstrecker erhält seine Befugnisse auf der Grundlage eines Grant of Probate und verwaltet den Nachlass im Einklang mit dem Willen des Erblassers. Dies bedeutet, dass für einen Erblasser, der die Kontrolle über den Prozess der Vermögensverteilung behalten möchte, die Wahl von DIFC oder ADGM von grundlegender Bedeutung ist.

Schritt 5. Steuern und Gebühren berücksichtigen

Die VAE erheben keine Erbschaftssteuer oder Estate Tax. Dies ist einer der wesentlichen Vorteile der Jurisdiktion für Zwecke der Nachlassplanung. Bei der Übertragung von Immobilien auf die Erben entsteht jedoch eine staatliche Gebühr für die Registrierung des Eigentumsübergangs. Sie beträgt 4 % des Objektwerts und wird an das Grundbuchamt des jeweiligen Emirats entrichtet. Diese Gebühr entspricht derjenigen, die bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf anfällt.

Schritt 6. Die Vollstreckung des Testaments nach dem Tod sicherstellen

Der Tod des Erblassers löst das Nachlassverfahren (Probate) aus, das je nach gewähltem Mechanismus unterschiedlich abläuft.

Wenn das Testament im DIFC registriert ist

Nach Erhalt der Sterbeurkunde wenden sich die Erben oder der Testamentsvollstrecker an den DIFC Courts Wills Service, um ein Grant of Probate zu erhalten. Dieses Dokument bestätigt die Befugnisse des Testamentsvollstreckers und ermöglicht die Verfügung über die im Testament bezeichneten Vermögenswerte. Die DIFC-Gerichte haben die ausschließliche Zuständigkeit für solche Angelegenheiten, was ein paralleles Verfahren vor einem Onshore-Gericht ausschließt.

Wenn das Testament bei ADGM registriert ist

Ein ähnliches Verfahren gilt über die Gerichte von ADGM. Das Testament wird im Einklang mit dem vom Erblasser gewählten Recht vollstreckt, in der Regel dem englischen Common Law.

Wenn das Testament ausländisch ist

Ein ausländisches Testament muss eine notarielle Beurkundung im Land der Errichtung, eine Legalisation bei der Botschaft der VAE, eine Übersetzung ins Arabische und eine Ratifizierung vor einem Familiengericht der VAE durchlaufen. Bis zum Abschluss dieses Verfahrens bleiben die Vermögenswerte, einschließlich der Immobilie, eingefroren. In der Praxis bedeutet dies, dass die Erben Monate warten können, bevor sie die Möglichkeit erhalten, über das Objekt zu verfügen.

Schritt 7. Streitigkeiten zwischen den Erben verhindern

Erbstreitigkeiten über Immobilien in den VAE entstehen, wenn die Erben mit der Verteilung nicht einverstanden sind, die Gültigkeit des Testaments anfechten oder einer der Erben das Objekt ohne Zustimmung der übrigen besetzt. Typische Streitgründe: Anfechtung der Geschäftsfähigkeit des Erblassers zum Zeitpunkt der Testamentserrichtung. Der Vorwurf der Druckausübung durch einen der Erben. Nichtübereinstimmung des Testaments mit formellen Anforderungen. Überschreitung des Drittels durch einen muslimischen Erblasser ohne Zustimmung der Erben. Nichtberücksichtigung des Pflichtteils eines Erben nach der Scharia. Ein qualitativ hochwertig errichtetes und im DIFC oder ADGM registriertes Testament verringert das Risiko solcher Streitigkeiten erheblich, da es vorhersehbares Common Law anwendet und die Anwendung von Scharia-Pflichtteilen für Nicht-Muslime ausschließt.

Typische Fehler bei der Vererbung von Immobilien in den VAE

1. Sich nur auf ein Testament aus dem Land der Staatsangehörigkeit verlassen. Ein ausländisches Testament wirkt in den VAE nicht automatisch. Ohne Legalisation und Ratifizierung gibt es den Erben nicht das Recht, über das Objekt zu verfügen. 2. Überhaupt kein Testament registrieren. Bei Fehlen eines registrierten Testaments gilt die Auffangregelung: für Nicht-Muslime — 50/50 an den Ehegatten und die Kinder, für Muslime — Scharia-Quoten. Der letztwillige Wille wird nicht berücksichtigt. 3. Die Drittel-Beschränkung für Muslime nicht berücksichtigen. Eine Verfügung über mehr als ein Drittel des Nachlasses ohne Zustimmung der Erben ist im entsprechenden Teil unwirksam. 4. Immobilien außerhalb einer Freehold-Zone in das Testament aufnehmen. Eine solche Verfügung kann nicht vollstreckt werden, da Ausländer nicht berechtigt sind, solche Immobilien zu besitzen. 5. Keinen Testamentsvollstrecker ernennen. Im Rahmen der Regelungen von DIFC und ADGM beschleunigt das Vorhandensein eines Testamentsvollstreckers das Probate-Verfahren und verringert das Risiko von Konflikten zwischen den Erben. 6. Die Aktualität des Testaments nicht prüfen. Ein Wechsel der Staatsangehörigkeit, des Familienstands oder der Zusammensetzung der Vermögenswerte erfordert eine Überarbeitung des Testaments. 7. Die Frage der Vormundschaft über Minderjährige ignorieren. Ein Testament kann und sollte Bestimmungen über einen Vormund enthalten, insbesondere wenn die Kinder in den VAE leben.

Checkliste für einen Immobilieneigentümer in den VAE

1. Zu welcher Kategorie von Erblassern gehören Sie — Muslim oder Nicht-Muslim? 2. In welchem Emirat befindet sich die Immobilie? 3. Befindet sich das Objekt in einer designated Freehold-Zone? 4. Besitzen Sie ein gültiges registriertes Testament? 5. In welchem Register ist es registriert? 6. Entspricht das Testament den Anforderungen des gewählten Registers? 7. Ist ein Testamentsvollstrecker benannt? 8. Sind Bestimmungen über die Vormundschaft enthalten, falls minderjährige Kinder vorhanden sind? 9. Sind die Beschränkungen für muslimische Erblasser berücksichtigt? 10. Wurde das Testament nach der letzten Änderung des Familienstands überprüft? 11. Wissen die Erben vom Bestehen des Testaments und von seinem Aufbewahrungsort? 12. Sind die Unterlagen für das Probate-Verfahren bereit: Sterbeurkunde, Identitätsdokumente, Eigentumsurkunden für die Immobilie?

FAQ

Kann ich Immobilien in den VAE vererben, wenn ich kein Resident bin?

Ja. Nicht-Residenten, die Immobilien in einer Freehold-Zone besitzen, können ein Testament im DIFC oder ADGM über das virtuelle Register errichten und registrieren, ohne in die VAE zu reisen.

Gilt mein in meinem eigenen Land errichtetes Testament in den VAE?

Es kann anerkannt werden, jedoch nur nach notarieller Beurkundung, Legalisation bei der Botschaft der VAE, Übersetzung ins Arabische und Ratifizierung vor einem Familiengericht der VAE. Dieses Verfahren nimmt Zeit in Anspruch, und bis zu seinem Abschluss sind die Vermögenswerte eingefroren.

Kann Immobilienvermögen in den VAE dem ausländischen Ehegatten vermacht werden?

Ja, bei Vorhandensein eines registrierten Testaments. Für Nicht-Muslime gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich des Kreises der Erben. Für Muslime ist der Ehegatte ein Pflichtteilsberechtigter nach der Scharia, und das Testament kann seinen Anteil nur im Rahmen des Drittels ergänzen.

Was geschieht mit der Immobilie, wenn kein Testament vorhanden ist?

Für Nicht-Muslime: Die Hälfte geht an den Ehegatten, die Hälfte zu gleichen Teilen an die Kinder. Für Muslime: Verteilung nach festen Scharia-Quoten. In beiden Fällen kann der Vermögenswert bis zum Abschluss des Gerichtsverfahrens eingefroren werden.

Ist in den VAE Erbschaftssteuer zu zahlen?

Nein. Die VAE erheben keine Erbschaftssteuer oder Estate Tax. Die einzige obligatorische Zahlung ist die staatliche Gebühr für die Registrierung des Eigentumsübergangs in Höhe von 4 % des Objektwerts.

Kann ein Testament nach seiner Registrierung geändert werden?

Ja. Ein Testament kann durch Errichtung eines neuen Testaments oder eines Codicils geändert oder widerrufen werden. Das neue Testament muss im selben Register registriert werden.

Was ist wichtiger: ein Testament zu registrieren oder einen guten Anwalt zu finden?

Für die Nachlassplanung in den VAE sind beide Elemente wichtig. Das Testament gewährleistet Rechtssicherheit, der Anwalt die richtige Wahl des Registers, die Struktur des Testaments und den Schutz vor Anfechtung.

Fazit

Die Vererbung von Immobilien in den VAE erfordert nicht den Standardansatz „ein Testament errichten“, sondern die Wahl der richtigen jurisdiktionellen Architektur. Eine starke Position baut auf dem Verständnis der anwendbaren Regelung, der Wahl eines kompetenten Registers, der Berücksichtigung von Beschränkungen nach der Art der Immobilie und des Erblassers sowie einem im Voraus vorbereiteten Probate-Plan auf. In Fragen der Vererbung von Immobilien in den VAE gewinnt nicht derjenige, der als Erster ein Testament errichtet hat. Es gewinnt derjenige, der im Voraus versteht, welches Gericht seinen Willen vollstrecken wird, welche Beschränkungen für seine Vermögenswerte gelten und wie die Einfrierung von Immobilien für die Erben vermieden werden kann.