Strukturierung internationaler Immobilien durch Holdinggesellschaften

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Die Strukturierung internationaler Immobilien durch Holdinggesellschaften ist keine einmalige Transaktion zum Kauf eines Objekts für ein Unternehmen. Es handelt sich um eine Eigentumsarchitektur, die auf die nächsten Jahrzehnte ausgelegt ist.

Die Hauptfrage ist nicht, wo der Betrieb eingetragen werden soll. Die Hauptfrage ist, ob die Struktur das Familienvermögen in jedem Szenario schützt: Generationswechsel, Steuerprüfung, Rechtsstreit, Scheidung, politische Instabilität oder Bankenkrise.

Eine effektive Strukturierung beginnt mit drei Kontrollen:

Wer ist der Endbegünstigte und welche Familienpläne gibt es? Ob die Struktur von den Steuer- und Regulierungsbehörden aller beteiligten Gerichtsbarkeiten anerkannt wird.

Wenn diese drei Probleme nicht im Voraus geklärt werden, drohen der Familie zusätzliche Steuerbelastungen, eine strafrechtliche Verfolgung wegen Nichtzahlung, die Beschlagnahme von Immobilien, die Sperrung von Konten oder der Verlust eines Vermögenswerts aus der Erbschaft.

Wenn es darum geht, internationale Immobilien zu strukturieren

Eine Holdingstruktur für ausländische Immobilien ist erforderlich, wenn:

• Die Familie besitzt Immobilien in mehreren Ländern
• Der Portfoliowert übersteigt mehrere Millionen Euro
• Vertraulichkeit des wirtschaftlichen Eigentums
• Es besteht die Gefahr der Zwangsvollstreckung von persönlichem Eigentum
• Vermögensübertragung an die nächste Generation
• Minimieren Sie die Steuern im Leben und nach dem Tod
• Der Erwerb der Objekte erfolgt mittels Fremdfinanzierung
• Der Anleger ist steuerlich in einem Land ansässig, in dem strenge CFC-Regeln gelten
• Die Struktur muss den Anforderungen der Banken bei der Kontoeröffnung entsprechen
• Der Exit ist durch den Verkauf der Unternehmenshülle statt durch den Direktverkauf von Immobilien geplant
• Vermögenswerte befinden sich in Gerichtsbarkeiten mit einem instabilen rechtlichen Umfeld
• Eine Konsolidierung des Familienportfoliomanagements ist erforderlich

Der Fehler, den die meisten Anleger machen

Viele Menschen beginnen mit der Frage:

In welcher Gerichtsbarkeit soll das Unternehmen registriert werden?

Das ist die falsche erste Frage.

Die richtige Frage ist:

Welche Struktur bietet den maximalen Schutz des Familienkapitals bei minimalen Rechtskosten und unter Berücksichtigung realer Szenarien?

Manchmal liefert eine private Holdinggesellschaft das beste Ergebnis. Manchmal eine Kombination aus einer Holding und einem diskretionären Trust. Manchmal eine Grundlage. Manchmal ist es einfach Kameradschaft. Manchmal geht es um die Wahrung des direkten Besitzes mit einem korrekten Testament. Die Entscheidung ist immer individuell und den Zielen der Familie untergeordnet.

Die Strukturierung internationaler Immobilien erfordert nicht die Wahl des niedrigsten Steuersatzes, sondern den Aufbau eines stabilen und transparenten Systems, das nicht bei der ersten Due Diligence des Käufers oder der Aufforderung der Steuerbehörde zusammenbricht.

Schritt 1. Familienziele und Ausstiegsstrategie festlegen

Das erste, was es zu formulieren gilt, ist keine Liste von Objekten, sondern Familienprioritäten.

Schlüsselfragen:

• Kapitalerhaltung oder aggressives Wachstum
• Langfristiges Eigentum oder Entwicklung mit anschließendem Verkauf
• Vertraulichkeit oder öffentlicher Status
• einzelnes Managementzentrum oder Dezentralisierung
• Übertragung auf Kinder im Laufe des Lebens oder erst nach dem Tod
• Bereitschaft, sich inhaltlich zu beteiligen oder komplett auszulagern
• zulässige Höhe des Steuerrisikos
• Änderungen im steuerlichen Wohnsitz von Familienmitgliedern
• Die Notwendigkeit einer Finanzierung und Einkommensübertragung auf die persönliche Ebene
• Beilegung von Familienstreitigkeiten

Wenn die Ziele nicht schriftlich vereinbart werden, steht die Struktur auf einem wackeligen Fundament und jede Änderung der Umstände kann sie zerstören.

Schritt 2. Eine Bestandsaufnahme der Immobilien und Gerichtsbarkeiten durchführen

Es muss ein vollständiges Verzeichnis aller Objekte erstellt werden:

• Immobilien
• Inventarnummer
• Gerichtsstand
• Art des Rechts (Eigentum, Pacht, Sonstiges)
• aktueller Titelverteidiger
• Art des Erwerbs (Direktkauf, Erbschaft, Schenkung)
• Steuerwert und Marktpreis
• Gebühren (Hypotheken, Dienstbarkeiten)
• aktuelle Nutzung (Mietvertrag, persönlicher Wohnsitz, Bebauung)
• Anschaffungsdatum und Anschaffungskosten

Für jede Gerichtsbarkeit des Standorts ist Folgendes zu verstehen:

• Kaufsteuer (Umerwerbsteuer, Stempelsteuer)
• Vermögenssteuer (Grundsteuer, Vermögenssteuer)
• Mieteinnahmen
• Kapitalertragssteuer beim Verkauf
• Quellensteuer
• Feinkappe
• Doppelbesteuerungsabkommen mit anderen relevanten Ländern
• obligatorische Registrierung der Begünstigten
• Beschränkungen des Eigentums ausländischer Unternehmen
• lokale Regeln der CI
• Erbrecht und Pflichtteil

Ohne diesen Datensatz ist eine Modellierung der Struktur nicht möglich.

Schritt 3. Wahl einer rechtlichen Eigentumsform

Es gibt mehrere grundlegende Tools:

Unmittelbares persönliches Eigentum.Private Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Holding).Personengesellschaft/einfache Personengesellschaft (steuertransparent).Vertrauensstiftung.Private Stiftung.Hybridformen (z. B. eine Gesellschaft mit ausgegebenen Aktien auf einem Treuhandfonds).Kombination mehrerer Ebenen.

Die Wahl hängt ab von:

• Steuerstatus der Begünstigten
• Besteuerung von passivem Einkommen
• Die Notwendigkeit, zwischen wirtschaftlichen Rechten und Kontrolle zu unterscheiden
• Vererbung
• Bankier
• Strukturpflege

Die beste Lösung ist oft eine Holdinggesellschaft, die Tochtergesellschaften oder direkte Objekte besitzt, kombiniert mit einem Aktienfonds oder Aktienfonds auf oberster Ebene.

Schritt 4. Wählen Sie die Gerichtsbarkeit der Holdinggesellschaft aus

Bei der Zuständigkeit der Holding geht es nicht um Nullsteuer, sondern um eine Kombination mehrerer Faktoren:

• Steuerabkommen
• Keine oder nur geringe Quellensteuer auf Dividenden und Zinsen
• mangelnde Devisenkontrolle
• anerkanntes Rechtssystem
• politische und wirtschaftliche Stabilität
• angemessene inhaltliche Anforderungen
• Verwaltung
• Bankwesen
• Reputation (Fehlen auf schwarzen Listen)
• Die Möglichkeit der Anwendung der „Beteiligungsbefreiung“
• Schutz vor erzwungener Offenlegung
• Flexibilität des Gesellschaftsrechts

Häufig berücksichtigt: Niederlande, Luxemburg, Malta, Zypern, Großbritannien, Schweiz, VAE (in bestimmten Strukturen) sowie inländische Holdingregime, sofern dies mit dem Gesamtplan vereinbar ist.

Der Fehler, eine Jurisdiktion ausschließlich nach dem Steuersatz zu wählen, ohne die CFC-Vorschriften im Land des steuerlichen Wohnsitzes des Begünstigten zu berücksichtigen, kann dazu führen, dass alle Gewinne der Holdinggesellschaft als Einkünfte des Begünstigten mit sofortiger Besteuerung erfasst werden.

Schritt 5. Durchführung einer Steueranalyse

Die Steueranalyse modelliert den Geldfluss vom Mieter zum Endbegünstigten.

Es sollte Folgendes abdecken:

• Quellensteuer im Land der Immobilie (bei Vermietung, Verkauf)
• Holdingsteuer
• Möglichkeit zum Abzug von Zinsen für gruppeninterne Darlehen
• Dividendensteuer einer Tochtergesellschaft der Holdinggesellschaft
• Quellensteuer auf Dividenden von der Beteiligung an den Begünstigten
• Besteuerung des Begünstigten im Wohnsitzland
• Anwendung der CFC-Regeln
• Anwendung der Regeln zum wirtschaftlich Berechtigten von Einkünften (Anti-Treaty-Shopping)
• Kapitalertragssteuer beim Ausstieg
• Erbschafts- und Schenkungssteuer bei der Übertragung von Beteiligungsanteilen

Erst nach Ausfüllen der vollständigen Lohnsteuerkarte können Entscheidungen über Finanzierungsstruktur und Zuständigkeiten getroffen werden.

Schritt 6. Sorgen Sie für eine echte Präsenz (Substanz)

Es ist ein entscheidendes Element. Eine Holding kann nicht nur ein Briefkasten sein.

Substanz bedeutet:

• Echtzeit
• qualifiziertes Personal (Geschäftsführer, Mitarbeiter)
• Treffen wichtiger Entscheidungen im Hoheitsgebiet der Holding-Gerichtsbarkeit
• Buchhaltung
• Bankkonten, die von lokalen Direktoren kontrolliert werden
• tatsächliche Kosten für die Instandhaltung des Büros, angemessen für die Funktionen
• Regelmäßige Vorstandssitzungen mit Protokoll
• Dokumentarischer Nachweis der Betriebstätigkeit

Das Fehlen von Substanz ist der Hauptgrund dafür, dass die Steuerbehörden die Inanspruchnahme von Vorteilen aus Vereinbarungen verweigern, die Beteiligung als steuerlich im Land des Begünstigten ansässig anerkennen und zusätzlich Steuern, Strafen und Bußgelder anfallen. Substanzielle Bereitstellung ist für Family Office keine Option, sondern Voraussetzung einer tragfähigen Struktur.

Schritt 7. Entwickeln Sie eine Finanzierungsstruktur

Die Art und Weise, wie das Kapital in die Struktur investiert wird, beeinflusst die steuerlichen Konsequenzen für die kommenden Jahre.

Mögliche Optionen:

• Beitrag
• Aktiendarlehen
• Kombination aus Eigenkapital und Schulden
• Finanzierung durch Vorzugsaktien
• Einsatz von zwischengeschalteten Finanzunternehmen

Es ist notwendig, die Regeln der Unterkapitalisierung zu beachten, Marktzinssätze festzulegen, Kreditverträge korrekt auszuarbeiten und den tatsächlichen Geldfluss sicherzustellen. Fehler führen hier zur Umgliederung von Krediten ins Kapital oder zur Verweigerung des Zinsabzugs.

Schritt 8. Erstellen eines Corporate Governance- und Erbschaftsplans

Eine Holding ist nicht nur ein Steuerinstrument, sondern auch ein Mechanismus der Familienführung.

Schlüsselelemente:

• Aktienstruktur (Stammaktien, Vorzugsaktien, Vetoaktien)
• Aktionärsvereinbarung
• Verfassung
• Vollmacht
• Direktion
• Mechanismen zur Lösung von Deadlocks
• Testamente und Erbverträge im Einklang mit der Unternehmensstruktur
• Übertragung der Anteile an die nächste Generation

Wenn diese Probleme nicht angegangen werden, wird der Generationswechsel die Vermögensverwaltung lahmlegen oder zu Zwangsverkäufen von Immobilien führen.

Schritt 9. Bereitstellung einer Ausstiegsstrategie und Liquidität

Die Struktur sollte Folgendes ermöglichen:

• Ein einzelnes Objekt verkaufen, ohne das gesamte System zu zerstören
• Verkauf von Anteilen der Holding statt Immobilienverkauf (Share Deal vs. Asset Deal).
• einen externen Investor anziehen
• refinanzieren
• Dividenden oder andere Gewinne an Begünstigte ausschütten
• die Struktur ohne katastrophale steuerliche Folgen liquidieren

Share-Deals sind für den Käufer oft von Vorteil (Einsparungen bei der Grunderwerbsteuer), erfordern aber vom Verkäufer, dass er sich über die Struktur im Klaren ist, keine versteckten Verpflichtungen hat und bereit ist, Zusicherungen zu geben. Daher wird die Exit-Strategie nicht zum Zeitpunkt des Verkaufs festgelegt, sondern bereits in der Phase der Strukturerstellung.

Schritt 10. Stellen Sie eine kontinuierliche Compliance und Berichterstattung sicher

Internationale Organisationen stehen auf dem Prüfstand:

• Automatischer Informationsaustausch (CRS)
• Erforderliche Register der wirtschaftlichen Eigentümer (UBO-Register)
• FATCA
• Offenlegungspflicht (DAC6 in der EU)
• Anti-Geldwäsche-Gesetzgebung
• Sorgfaltspflichten der Banken und KYC

Compliance umfasst:

• Rechtzeitige Abgabe von Steuererklärungen in allen Gerichtsbarkeiten
• Bei Bedarf Buchhaltung und Revision
• Offenlegung der Begünstigten, sofern erforderlich
• Überwachung von Gesetzesänderungen
• Stoffrelevanz
• Regelmäßige Aktualisierung der Immobilienbewertung für Zwecke der Vermögenssteuer und Erbschaftsplanung

Die Nichteinhaltung mindestens einer dieser Anforderungen kann zu Kontosperrungen, Geldstrafen und sogar strafrechtlicher Haftung des Managements führen.

Direkte Eigentümerschaft oder Holdinggesellschaft: Auswahl

Die Wahl wird nicht durch die „beste“ Option bestimmt, sondern nur durch die Ziele der Familie, die Art des Vermögens und das Gesamtsteuerprofil.

So stärken Sie Ihre Position vor dem Immobilienkauf

Die beste Strukturierung beginnt bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Vor dem Erwerb ist es wünschenswert:

• Genehmigung der Struktur und Registrierung des Unternehmens
• ein Bankkonto eröffnen
• Durchführung der steuerlichen Modellierung der Transaktion
• Prüfung der Beschränkungen für ausländisches Eigentum
• Prüfen Sie die Möglichkeit der Nutzung eines Investmentfonds oder Investmentfonds
• einen Kredit oder eine Kapitalanlage vorbereiten
• Überprüfen Sie die länderspezifischen Berichtsregeln
• Einholen der vorläufigen Meinung eines örtlichen Steuerberaters (ggf. Steuerruling)
• Einen „Wunschbrief“ oder ein Absichtsprotokoll für eine künftige Erbschaft erstellen

Der Versuch, ein bereits von einer Einzelperson erworbenes Objekt in eine Holdinggesellschaft „einzuführen“, hat häufig unmittelbare steuerliche Konsequenzen, einschließlich Kapitalertragsteuer und Übertragungssteuer, sodass eine nachträgliche Änderung der Struktur äußerst vorsichtig sein sollte.

Häufige Fehler bei strukturierten internationalen Immobilien

1. Eine nach Vorlage oder ohne Berücksichtigung internationaler Abkommen erstellte Struktur kann teurer sein als Steuern, die eingespart werden sollen.
2. Missachtung der Regeln des CFC Die Gewinne der Beteiligung werden automatisch vom Begünstigten besteuert, sofern keine Befreiung vorgesehen ist.
3. Ein Unternehmen mit einem einzigen nominierten Direktor und null Ausgaben wird die Prüfung der Steuerbehörde nicht bestehen.
4. Wahl einer Holding-Jurisdiktion ohne Prüfung des Vertragsnetzes Eine Steuer auf Dividenden oder Quellenzinsen kann die Ersparnisse auf Null reduzieren.
5. Eine ideale Unternehmensstruktur rettet Sie nicht, wenn das Testament im Widerspruch zu Unternehmensdokumenten oder geltendem Recht steht.
6. Der Einsatz einer Briefkastenfirma in der Offshore-Liste der EBanks weigert sich, ein Konto zu eröffnen, und die Reputationsrisiken für die Familie sind hoch.
7. Der Verkauf von Anteilen der Holdinggesellschaft kann unmöglich sein, wenn die Struktur nicht auf die Sorgfaltspflicht des Käufers vorbereitet wurde.
8. Transaktionen mit einem ausländischen Unternehmen erfordern möglicherweise eine Benachrichtigung oder Genehmigung.

Checkliste des Family Office vor dem Aufbau einer Struktur

Vor der Gründung einer Holding müssen 15 Fragen beantwortet werden:

Wer sind die Endbegünstigten und welchen Steuerstatus haben sie? Welchem Zuständigkeitsbereich unterliegen alle Einrichtungen? Wie lautet die Strategie: Langfristige Vermietung oder Weiterverkauf? Geplanter Einsatz von Fremdfinanzierungen? Notwendigkeit des Eigentums? Aktives Management oder passives Eigentum? Wie ist der Vererbungshorizont und wer wird in die nächste Generation eintreten? In welchem Land werden wichtige Managemententscheidungen getroffen? Wäre das Family Office bereit, die Kosten einer tatsächlichen Präsenz zu tragen? Werden die CFC-Regeln angewendet? Begünstigte?Besteht die Gefahr einer erzwungenen Offenlegung?Welche Doppelbesteuerungsabkommen gibt es?Wie ist die Lage der Banken in der gewählten Holding-Jurisdiktion?Wie sieht das Ausstiegsverfahren für einen der Begünstigten aus, ohne die gesamte Struktur zu zerstören? CRS und lokale Geldwäschegesetze?

Wie eine starke Strukturierungsstrategie aussieht

Eine starke Strategie umfasst normalerweise fünf Ebenen:

1. Familienführung und -ziele: Vereinbarkeit von Familienzielen, Eigentumsrichtlinien und Wegen zur Vermögensübertragung.
2. Steuer- und Rechtsarchitektur: Auswahl von Formularen, Gerichtsbarkeiten, Mehrebenensystem, Analyse von CFC-Vereinbarungen und -Regeln.
3. Inhalt und Compliance: Bereitstellung realer Büro-, Personal-, Unternehmensabläufe, Berichterstattung und Bankbeziehungen.
4. Nachfolge & Vermögensschutz: Gesellschafterverträge, Trusts, Stiftungen, Testamente, Schutz vor Zwangsansprüchen und Familienkonflikten.
5. Exit- und Liquiditätsplanung: Share-Deal-Readiness, Refinanzierung, Ertragsausschüttung und verlustfreie Liquidation der Struktur.

Ohne die fünfte Ebene besteht die Gefahr, dass die Struktur zu einem goldenen Käfig wird. Vermögenswerte befinden sich im Inneren und der Zugang zu Kapital oder der Ausstieg ist blockiert.

FAQ

Kann ich ausländische Immobilien direkt besitzen, ohne sie zu halten?

Ja. Direktes Eigentum ist einfacher und kostengünstiger zu pflegen, bietet jedoch keine Vorteile bei der Vererbung und Privatsphäre und führt bei Verkauf oder Vererbung oft zu höheren Steuern.

Welche Jurisdiktion eignet sich am besten für eine Beteiligung?

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Die Wahl hängt vom Standort der Immobilie, dem Wohnsitz der Begünstigten, den Zielen der Struktur und dem verfügbaren Budget für die Substanz ab. Häufig wird eine Kombination verwendet: eine Holdinggesellschaft in einem Land, eine zwischengeschaltete Finanzgesellschaft in einem anderen und Tochtergesellschaften am Standort der Vermögenswerte.

Was ist Substanz und warum ist sie wichtig?

Substanz ist die tatsächliche Präsenz eines Unternehmens im Zuständigkeitsbereich der Registrierung: Büro, Personal, Entscheidungsfindung. Ohne Substanz verweigern die Steuerbehörden die Anwendung von Doppelbesteuerungsabkommen und können ein Unternehmen als steuerlich ansässig im begünstigten Land anerkennen, wodurch die geplanten Einsparungen vollständig zunichte gemacht werden.

Wie kann die Anwendung der CFC-Regeln vermieden werden?

Eine Befreiung von der CFC ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, die je nach Land unterschiedlich sind: tatsächliche Präsenz, aktive Geschäftstätigkeit, Ausschüttung eines ausreichenden Gewinnanteils in Form von Dividenden usw. Es ist eine individuelle Analyse unter Berücksichtigung der Gesetzgebung des Wohnsitzlandes der kontrollierenden Person erforderlich.

Kann ich von einer Einzelperson erworbene Immobilien steuerfrei auf eine Holdinggesellschaft übertragen?

Eine solche Übertragung stellt in der Regel eine steuerliche Verwertung dar und ist mit einer Kapitalertragsteuer sowie einer Eigentumsübergangsteuer verbunden. In einigen Gerichtsbarkeiten gibt es neutrale Reorganisationsverfahren, die jedoch eine vorherige Planung erfordern.

Wird die Erbschaft mit den Beteiligungsanteilen besteuert?

Hängt vom Erbrecht des Landes des Begünstigten und des Landes ab, in dem die Beteiligung registriert ist. Durch die Struktur kann die Erbschaftssteuer im Vergleich zum direkten Eigentum an Immobilien deutlich gesenkt oder entfallen, insbesondere wenn ein Trust oder eine Stiftung genutzt wird.

Können Sie eine Beteiligung für Immobilien in verschiedenen Ländern nutzen?

Ja, es ist oft ratsam, das Management zu konsolidieren und die Kosten zu senken. Es ist jedoch zu prüfen, ob das Netzwerk der Vereinbarungen der Holding-Jurisdiktion eine effektive Zusammenarbeit mit jedem Land, in dem sich die Immobilie befindet, ermöglicht und ob es unerwünschte Konsequenzen für die CFC gibt.

Was ist ein Share Deal und ein Asset Deal beim Verkauf?

Asset Deal – direkter Verkauf der Immobilie. Share Deal – Verkauf von Anteilen des Unternehmens, dem das Objekt gehört. Share-Deals sparen in vielen Ländern die Grunderwerbsteuer, erfordern aber vom Verkäufer ein „sauberes“ Unternehmen mit transparenter Historie.

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Fazit

Bei der Strukturierung internationaler Immobilien durch Holdinggesellschaften geht es nicht darum, den niedrigsten Steuersatz zu finden, sondern eine Architektur zu schaffen, die der Familie über Generationen zuverlässig dient, vor externen Risiken schützt und in jedem rechtlichen und politischen Umfeld beherrschbar bleibt.

Eine nachhaltige Struktur basiert auf klaren Familienzielen, einer gründlichen Steueranalyse, einer echten Präsenz der Holding, einer einwandfreien Compliance und einem vorab durchdachten Ausstiegsplan.

Beim internationalen Privatkapital gewinnt nicht derjenige, der das Objekt für das Unternehmen in einem steuerfreien Rechtsraum gekauft hat. Gewinner ist derjenige, der im Voraus versteht, wie sich die Struktur bei der Prüfung, beim Generationswechsel, beim Verkauf und im widrigsten Szenario verhält.