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Regulatorische Risiken von Infrastrukturprojekten

Erich Rath9 Min. Lesezeit

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Das regulatorische Risiko bei einem Infrastrukturprojekt besteht nicht nur in der Wahrscheinlichkeit einer Geldstrafe oder einer Anordnung. Dabei handelt es sich um das Risiko eines vollständigen Baustopps, eines Einfrierens der Finanzierung oder eines Vermögensverlusts.

Die Frage ist nicht, ob heute alle formellen Verfahren eingehalten werden. Die Frage ist, ob das Projekt in 3, 5 oder 10 Jahren noch legal und machbar bleibt.

Ein wirksames regulatorisches Risikomanagement beginnt mit drei Audits:

Entspricht der Entwurf derzeit den verbindlichen Standards?
Welche Regulierungsänderungen werden im Projekthorizont prognostiziert?
So schützen Sie Ihre Investition, wenn sich die Spielregeln ändern

Wenn diese drei Probleme zu Beginn nicht gelöst werden, besteht ein Bauträger oder Konzessionär möglicherweise die Prüfung erfolgreich und erhält eine Baugenehmigung, sieht sich jedoch in der Betriebsphase mit irreversiblen rechtlichen Hindernissen konfrontiert.

Wenn eine regulatorische Risikoanalyse erforderlich ist

Eine gründliche regulatorische Due-Diligence-Prüfung ist erforderlich, wenn:

der Bau einer Großbauanlage im neuen Gebiet ist geplant;
ein PPP-, Konzessions- oder SPC-Projekt wird umgesetzt;
das Objekt liegt innerhalb der Grenzen von Zonen mit besonderen Bedingungen für die Nutzung von Territorien (ZOUIT);
eine Änderung der Grundstückskategorie oder Art der zulässigen Nutzung (LWI) ist erforderlich;
das Projekt betrifft Gewässer, Waldobjekte oder Untergrund;
eine ausländische Finanzierung oder Beteiligung erfolgt;
das Projekt ist von strategischer Bedeutung oder im Hinblick auf Sanktionsrisiken sensibel;
es ist notwendig, technische Voraussetzungen zu schaffen und sich an die Netzwerke natürlicher Monopole anzuschließen;
der Bau erfolgt in einer historischen Siedlung oder in einem benachbarten Gebiet;
der Kunde ist ein Staat oder ein Unternehmen mit staatlicher Beteiligung;
städtebauliche Dokumentation (Generalplan, PPZ) Änderungen im Umsetzungsprozess.

Der Fehler, den die meisten Projektinitiatoren machen

Viele Entwickler und Infrastrukturunternehmen beginnen mit der Frage:

Wie bekomme ich schneller eine Baugenehmigung?

Das ist die falsche erste Frage.

Die richtige Frage ist:

Wie kann die rechtliche Nachhaltigkeit des Projekts über den gesamten Lebenszyklus sichergestellt werden: Von der Idee bis zum Exit?

Manchmal ist das beste Ergebnis ein beschleunigter Start bei gleichzeitiger Eliminierung von Kommentaren. Manchmal - ein völliges Einfrieren, bevor Änderungen am Masterplan vorgenommen werden. Manchmal kommt es zu einer Änderung der Gerichtsbarkeit oder der Eigentumsstruktur. Manchmal wird das Projekt „konserviert“, bis sich das regulatorische Umfeld stabilisiert hat.

Die regulatorische Unterstützung der Infrastruktur erfordert keine gedankenlose Einhaltung, sondern strategische Prognosen.

Schritt 1. Überprüfen Sie die Grundstücks- und Stadtplanungsdokumentation

Das erste, was es zu untersuchen gilt, ist nicht das Finanzmodell, sondern der rechtliche Status des Territoriums.

Wichtige Punkte für die Analyse:

Landkategorie und IRI;
Einhaltung des Masterplans und PPZ;
Grenzen von ZOUIT (Sanitärschutzzonen, Sicherheitszonen von Netzen, Flugplatzgebiete);
Vorhandensein roter Linien;
Lasten und Dienstbarkeiten;
Rechte Dritter (Mieter, Untermieter);
Gründe für die Entstehung von Landrechten (Privatisierung, Pachtvertrag, KRT);
Risiken des Entzugs für staatliche Bedürfnisse;
Schnittpunkt mit Wald- oder Wassergebieten;
Anforderungen an Böden, Gebäudedichte und Gebäudekoeffizient.

Sollten die Raumplanungsunterlagen veraltet sein oder nicht der tatsächlichen Nutzung entsprechen, kann das Projekt jederzeit gestoppt werden.

Schritt 2. Bewerten Sie Umwelt- und Umweltaspekte

Bei Infrastrukturprojekten ist der Umweltfaktor häufig ein „schlafendes“ Risiko, das während der öffentlichen Anhörungsphase oder nach der Inbetriebnahme der Anlage aktiviert wird.

Es sollten Vorbereitungen getroffen werden für:

HBOC-Kategorie (I-IV-Kategorie);
Berechnung der Sanitärschutzzone;
Projekte von PDV, Mehrwertsteuer, Beschränkungen der Abfallentsorgung;
Daten zum Vorhandensein von Wasserobjekten, Viehgräberstätten, TKO-Deponien;
UVP-Materialien;
Staatliche Umweltgutachten (SEE) oder Dokumentation, die bestätigt, dass die SEE nicht erforderlich ist;
Informationen zu den Red-Book-Typen;
Ausgleichende Landschaftsgestaltungs- und Verbesserungspläne.

Die mit den Kategorien I und II verbundenen Risiken sind besonders kritisch, da das Fehlen einer integrierten Umweltgenehmigung (EPP) oder der fehlende Anschluss an automatische Emissionskontrollsysteme die Verwendung steigender Koeffizienten für die Zahlung negativer Auswirkungen und das Risiko einer behördlichen Einstellung der Aktivitäten mit sich bringt.

Schritt 3. Überprüfung der Genehmigungsunterlagen

Es ist der Pass des Projekts. Das Fehlen jeglicher Verbindung in der Genehmigungskette macht das Bauwerk zu einem Selbstbau.

Wichtige Dokumente:

Stadtplanungsplan des Grundstücks (GPZU);
Ergebnisse von Ingenieurstudien;
Projektdokumentation und eine positive Expertenmeinung (Glavgosexpertiza oder nichtstaatlich);
Baugenehmigung;
technische Bedingungen für den Anschluss an Netzwerke;
Vereinbarungen zur technologischen Verbindung;
Erlaubnis zur bedingt erlaubten Nutzung oder Abweichung von den Grenzparametern (sofern erforderlich);
Historische und kulturelle Untersuchung (falls erforderlich).

Ein Fehler in dieser Phase, beispielsweise der Beginn der Arbeiten vor einem positiven Ergebnis der Prüfung der Vermessung, kann nicht nur zu einer Geldstrafe, sondern auch zum Abriss der errichteten Bauwerke führen.

Schritt 4. Überprüfen Sie die Vertragsstruktur und die Beschaffungsverfahren

Wird das Projekt mit staatlicher Beteiligung umgesetzt, ist die Dispositivität minimal. Die Logik des FZ-44 oder FZ-223 ist sehr stark.

Die Risiken konzentrieren sich auf:

Nichteinhaltung der Wettbewerbsverfahren;
Fragmentierung der Beschaffung;
Änderungen der wesentlichen Vertragsbedingungen (Preis, Konditionen, Mengen);
Begründung des anfänglichen (maximalen) Vertragspreises;
die Anwendung von Inländerbehandlung und Einfuhrverboten;
das Verfahren für Annahme und versteckte Arbeit;
Qualifikationsanforderungen an Auftragnehmer (Erfahrung, Toleranzen von SROs);
Bankgarantien und Sicherheitsleistungen;
einseitige Vertragsverweigerung durch den Kunden;
Aufnahme in das Register unlauterer Lieferanten (DNP).

Bei PPP-Projekten und Konzessionen kommen die Risiken der Anfechtung der Ausschreibung durch Dritte und der kartellrechtlichen Präferenzkontrolle hinzu.

Schritt 5. Risikobewertung von Sanktionen und Gegensanktionen (Russland und GUS)

In der aktuellen Realität handelt es sich um einen durchgehenden Filter, der alle Phasen des Projekts überlagert.

Es ist zu prüfen:

die Anwesenheit ausländischer Begünstigter und PDPs;
die Anwendung von Gegensanktionsdekreten des Präsidenten der Russischen Föderation (Beschränkungen für Aktientransaktionen, Zahlungen, Währungstransfers);
Risiken sekundärer Sanktionen für Mitvollstrecker;
Beschränkungen bei der Lieferung von Ausrüstung und Technologie;
„Aufspaltung“ von Verträgen zur Umgehung von Beschränkungen;
besonderes Verfahren zur Berechnung und Verwendung von Sonderkonten (Typ „C“);
Regulatorische Anforderungen an die Offenlegung von Informationen (bis zur vollständigen Schließung der Projektdaten);
Einschränkungen bei der Einbindung westlicher Berater und Wirtschaftsprüfer.

Die Einhaltung von Sanktionen ist kein einmaliger Vorgang, sondern eine kontinuierliche Überwachung, die in das Projektmanagement integriert ist.

Schritt 6. Modellierung der Gesetzesänderung

Der schwierigste Teil der Analyse besteht darin, vorauszusehen, wie sich die Regulierung morgen ändern wird.

Infrastrukturprojekte in Russland und der GUS zeichnen sich durch eine hohe Veränderungsdynamik in folgenden Bereichen aus:

Besteuerung (Änderung des Katasterwerts, der Steuersätze, der Leistungen);
Stadtplanungsgesetzgebung (z. B. Übergang zum maschinenlesbaren PPZ);
Regulierung von Energie und Tarifen (begrenzte Strompreise, „Altkohle“);
Umweltgesetzgebung (Erweiterung der Liste der kontrollpflichtigen Stoffe);
Währungs- und Bankenregulierung (Umsatzrückführung, Beschränkungen der Dividendenauszahlung).

Das Ignorieren dieser Phase macht das Projekt zu einer legalen Zeitbombe.

Schritt 7. Investitionen im Voraus schützen

Ein besseres Risikomanagement beginnt bereits vor der Unterzeichnung des Investitionsmemorandums.

Die Struktur der Transaktion und des Gesellschaftsvertrags muss Folgendes umfassen:

Stabilisierungsklauseln (Großvaterklauseln) in Verträgen mit dem Staat;
Mechanismen zur Entschädigung für die Verschlechterung der Rechtsordnung;
Klare Algorithmen für Deadlock-Situationen (Deadlock-Auflösung);
das Recht auf einseitigen Rücktritt mit Ersatz der Investitionskosten;
Versicherung politischer und regulatorischer Risiken;
Mehrstufiges System von Schiedsklauseln (einschließlich Investitionsschiedsverfahren für BITs);
Treuhandmechanismen und Garantien der „Tochter“ der Muttergesellschaft.

Verträge im Infrastrukturbereich sollten nicht für einen regulatorischen Sonnentag, sondern für einen Sturm geschrieben werden.

Häufige Fehler im regulatorischen Risikomanagement

1. Informelle Vereinbarungen mit Beamten schützen nicht vor Strafverfahren, der Anfechtung einer Vereinbarung oder einem Machtwechsel. Schützt nur das Recht, das in einem normativen Gesetz oder Vertrag verankert ist.

2. Sie können Grundstücke zur Bebauung kaufen und feststellen, dass diese vollständig in den Flugplatzbereich fallen, wo der Wohnungsbau verboten ist.

3. Dies führt zu Fehlern in der Projektdokumentation, Zusammenbrüchen und strafrechtlicher Haftung für den GIP und den Chefingenieur des Projekts.

4. Bei Projekten im Bereich erneuerbare Energien, Wohnungsbau und kommunale Dienstleistungen sowie Behandlung mit Siedlungsabfällen hängt der Einnahmenanteil oft vollständig von der Satzung der regionalen Tarifbehörden ab. Das Versäumen der Bewerbungsfrist oder ein Fehler bei der Berechnung der Bruttoeinnahmen führen zu einem Verlust des Jahreseinkommens.

5. Um den Erhalt der Umweltdokumentation zu verzögern, müssen Objekte der Kategorie I bis 2027 mit einer mehrfachen Erhöhung der Zahlungen und dem Risiko einer Einstellung rechnen.

6. Verstöße beim Verbinden mit Netzwerken oder beim Bieten sind klassische Beschwerden beim FAS. Zeitpläne werden unterbrochen und der Ruf wird geschädigt.

7. Bei der Überprüfung durch die Staatsanwaltschaft oder Rostekhnadzor ist das Fehlen einer einzigen Untersuchung versteckter Werke die Grundlage für schwerwiegende Sanktionen.

Checkliste des Initiators des Infrastrukturprojekts

Vor Beginn der aktiven Phase müssen Sie 15 Fragen beantworten:

Sind die PPZs derzeit genehmigt und in Kraft?
Gibt es eine GPZU mit einer Laufzeit von maximal 3 Jahren?
Haben Sie eine Arbeitssicherheitsüberprüfung durchgeführt (falls erforderlich)?
Sind alle technischen Spezifikationen und TP-Verträge unterzeichnet?
Sind die Voraussetzungen für die Mitgliedschaft in der SRO durch den Generalunternehmer und den Auftraggeber-technischen Auftraggeber erfüllt?
Besteht die Gefahr, dass auf dem Gelände archäologische Schichten gefunden werden?
Entspricht das Projekt den Hygienevorschriften und -normen (San Pi N)?
Gibt es Kreuzungen mit den Waldgrüngürteln?
Werden die Sicherheitsanforderungen an die Verkehrsinfrastruktur berücksichtigt?
Welche Grundsteuerregelung wird auf die Immobilie angewendet?
Unterliegt das Projekt der Gesetzgebung zu strategischen Gesellschaften (FZ-57)?
Werden bei der Zahlung von Kreditzinsen die Risiken einer Doppelbesteuerung berücksichtigt?
Ist der geistige Eigentumsschutz der Projektdokumentation gewährleistet?
Haben die wichtigsten Auftragnehmer die Sanktionsrisiken sorgfältig geprüft?
Welche realen Aussichten bestehen, den Katasterwert des Standorts in Frage zu stellen?

Wie eine starke regulatorische Risikomanagementstrategie aussieht

Eine starke Strategie umfasst normalerweise fünf Schutzstufen:

1. Legal & Compliance Audit: Eine umfassende Prüfung des aktuellen Status. Identifizierung von Warnsignalen (fehlende erforderliche Genehmigungen, ablaufende Fristen, Nichteinhaltung verbindlicher Normen).

2. Regulierungsprognose: Ein Fahrplan für bevorstehende Gesetzesänderungen. Analyse von Gesetzesentwürfen, Strafverfolgungsplänen, Positionen wichtiger Ministerien und Abteilungen.

3. Contractual Shield Entwicklung oder Prüfung der Vertragsbasis (EPC/EPCM-Verträge, Konzessionsvereinbarungen, TP-Vereinbarungen), um die Risiken von Gesetzesänderungen und Fristverzögerungen durch Regierungsbehörden zu verteilen.

4. Regierungsbeziehungen und Interessenvertretung im rechtlichen Zusammenhang mit den Regulierungsbehörden. Es geht nicht darum, sich „mit Problemen zu befassen“, sondern um einen zivilisierten Investitionsschutz durch Expertenräte, ODS (Regulierungsfolgenabschätzung) und formelle Verfahren.

5. Ausstiegs- und Prozessbereitschaft: Bereitschaft für unfreiwilligen Schutz. Ein Beweispaket für Schiedsverfahren, Prüfung von Investitionsschutzabkommen (IDAs), Verfügbarkeit von Partnern in lokalen Gerichtsbarkeiten für sofortige einstweilige Maßnahmen vor Gericht.

Ohne eine fünfte Ebene könnten die ersten vier bei einem radikalen Wandel der Regulierungsparadigmen nicht funktionieren.

FAQ

Ist es möglich, regulatorische Risiken in Russland und der GUS zu versichern?

Zwar gibt es Versicherungsmechanismen für politische Risiken (z. B. durch staatliche Stellen oder private MIGA/OPIC, je nach Struktur der Transaktion), diese decken jedoch nicht alle Arten regulatorischer Änderungen ab. Eine Schlüsselrolle spielte die Vertragsstabilisierungsklausel.

Was wäre, wenn der Masterplan rückwirkend geändert würde und unser Projekt illegal würde?

Dies ist ein klassischer Fall der Verletzung von Anlegerrechten. Es ist notwendig, das Gesetz über die Genehmigung des Masterplans gerichtlich anzufechten und einen Investitionsstreit vorzubereiten, wenn die Gemeinde den Ausgleich der Verluste verweigert.

Darf ich ohne Genehmigung bauen, wenn das Grundstück Eigentum ist?

Nein. Das Eigentumsrecht an Grundstücken berechtigt nicht zum Bau von Kapitalanlagen ohne Genehmigung. Das Objekt wird als nicht genehmigtes Bauwerk mit allen daraus resultierenden Konsequenzen (Abriss auf Kosten des Bauträgers) anerkannt.

Beeinträchtigen die Sanktionen die Umsetzung staatlicher Bauaufträge?

Sie sind drin. Dies spiegelt sich in den steigenden Materialkosten aufgrund der Unterbrechung der Logistikketten und der Notwendigkeit der Importsubstitution wider. Dies birgt das Risiko der Nichteinhaltung der Bedingungen, was eine sofortige Feststellung als Umstand höherer Gewalt oder als Grund für die Änderung des Vertragspreises durch einen Regierungsbeschluss erfordert.

Noch wichtiger: Staatsexamen bestehen oder Pachtvertrag korrekt aufsetzen?

Beide Dokumente sind von entscheidender Bedeutung. Kommt der Mietvertrag jedoch willentlich (z. B. ohne Gebot) zustande, schützt auch eine erfolgreiche Prüfung und Bauausführung nicht vor der Gefahr der Vertragsauflösung und Grundstücksbeschlagnahme. Die Basis ist wichtiger als der Aufbau.

Fazit

Beim Management regulatorischer Risiken bei Infrastrukturprojekten in Russland und der GUS geht es nicht darum, Gesetzeslücken zu finden, sondern ein strategisches Sicherheitssystem aufzubauen.

Eine starke Position basiert auf einer gründlichen Prüfung der Land- und Stadtplanungsdokumentation, der Prognose von Änderungen im regulatorischen Umfeld, einer kompetenten Risikoverteilung in Investitions- und Vertragsverträgen und einem vorab entwickelten Aktionsplan für den Fall einer radikalen Änderung der Spielregeln.

Bei Infrastrukturprojekten gewinnt nicht derjenige, der die Fundamente schneller füllt. Der Gewinner ist derjenige, der vom ersten Tag an weiß, wie er den Vermögenswert trotz regulatorischer Schwankungen retten und mit Gewinn wieder verlassen kann.

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