المخاطر التنظيمية لمشاريع البنية التحتية

السائدة

لا تقتصر المخاطر التنظيمية في مشروع البنية التحتية على احتمالية الحصول على غرامة أو أمر قضائي فقط. هذا هو خطر التوقف الكامل للبناء أو تجميد التمويل أو فقدان الأصول.

والسؤال ليس ما إذا كانت جميع الإجراءات الرسمية قد تم اتباعها اليوم. والسؤال هو ما إذا كان المشروع سيظل قانونيا وقابلا للتنفيذ خلال 3 أو 5 أو 10 سنوات.

تبدأ الإدارة الفعالة للمخاطر التنظيمية بثلاث عمليات تدقيق:

1. هل يتوافق المشروع مع المعايير الإلزامية في الوقت الحالي؟
2. ما هي التغييرات المتوقعة في التنظيم في أفق المشروع؟
3. كيف تحمي استثمارك إذا تغيرت قواعد اللعبة

إذا لم يتم حل هذه القضايا الثلاث في البداية، فقد ينجح المطور أو صاحب الامتياز في اجتياز الفحص والحصول على تصريح بناء، لكنه يواجه عقبات قانونية لا رجعة فيها في مرحلة التشغيل.

عندما تكون هناك حاجة لتحليل المخاطر التنظيمية

مطلوب العناية الواجبة التنظيمية الشاملة إذا:

• ومن المخطط إنشاء منشأة بناء رأسمالية في المنطقة الجديدة؛
• يجري تنفيذ مشروع شراكة بين القطاعين العام والخاص أو امتياز أو مشروع SPC؛
• يقع الكائن داخل حدود المناطق ذات الشروط الخاصة لاستخدام الأراضي (زويت)؛
• مطلوب تغيير في فئة الأرض أو نوع الاستخدام المسموح به (LWI)؛
• يؤثر المشروع على المياه أو الغابات أو باطن الأرض؛
• يتم توفير التمويل الأجنبي أو المشاركة؛
• أن يكون المشروع ذا أهمية استراتيجية أو حساس من وجهة نظر مخاطر العقوبات؛
• من الضروري الحصول على الشروط الفنية والاتصال بشبكات الاحتكارات الطبيعية؛
• يتم البناء في مستوطنة تاريخية أو في منطقة مجاورة؛
• العميل دولة أو شركة بمشاركة الدولة؛
• وثائق التخطيط الحضري (الخطة العامة، PPZ) التغييرات في عملية التنفيذ.

الخطأ الذي يقع فيه معظم أصحاب المشاريع

يبدأ العديد من المطورين وشركات البنية التحتية بالسؤال التالي:

كيف تحصل على رخصة البناء بشكل أسرع؟

هذا هو السؤال الأول الخطأ.

السؤال الصحيح هو:

كيف نضمن الاستدامة القانونية للمشروع طوال دورة حياته: من الفكرة إلى الخروج؟

في بعض الأحيان تكون أفضل نتيجة هي البدء السريع مع الإزالة المتزامنة للتعليقات. في بعض الأحيان - تجميد كامل قبل إجراء تغييرات على الخطة الرئيسية. في بعض الأحيان، تغيير في الاختصاص أو هيكل الملكية. في بعض الأحيان، يتم "الحفاظ" على المشروع حتى تستقر البيئة التنظيمية.

إن الدعم التنظيمي للبنية التحتية لا يتطلب الامتثال الطائش، بل يتطلب التنبؤ الاستراتيجي.

الخطوة 1. تحقق من قطعة الأرض ووثائق التخطيط الحضري

أول شيء يجب دراسته ليس النموذج المالي، بل الوضع القانوني للإقليم.

النقاط الرئيسية للتحليل:

• فئة الأرض وIRI؛
• الامتثال للخطة الرئيسية وPPZ؛
• حدود الزويت (مناطق الحماية الصحية، مناطق أمن الشبكات، أراضي المطارات)؛
• وجود خطوط حمراء
• الأعباء وحقوق الارتفاق.
• حقوق الأطراف الثالثة (المستأجرين، المستأجرين من الباطن)؛
• أسباب ظهور حقوق الأرض (الخصخصة، اتفاقية الإيجار، KRT)؛
• مخاطر الانسحاب لاحتياجات الدولة؛
• التقاطع مع أراضي الغابات أو صندوق المياه؛
• متطلبات الأرضيات وكثافة البناء ومعامل البناء.

إذا كانت وثائق التخطيط الإقليمي قديمة أو لا تتوافق مع الاستخدام الفعلي، فيمكن إيقاف المشروع في أي وقت.

الخطوة 2. تقييم الجوانب البيئية والبيئية

بالنسبة لمشاريع البنية التحتية، غالبًا ما يكون العامل البيئي بمثابة خطر "نائم" يتم تفعيله أثناء مرحلة الاستماع العامة أو بعد تشغيل المنشأة.

يجب أن يتم التحضير من أجل:

• فئة HBOC (الفئة I-IV)؛
• حساب منطقة الحماية الصحية.
• مشاريع PDV، ضريبة القيمة المضافة، حدود التخلص من النفايات؛
• بيانات عن وجود المسطحات المائية، ومدافن الماشية، ومدافن النفايات TKO؛
• مواد تقييم الأثر البيئي؛
• الخبرة البيئية للدولة (SEE) أو الوثائق التي تؤكد أن SEE غير مطلوبة؛
• معلومات عن أنواع الكتب الحمراء؛
• المناظر الطبيعية التعويضية وخطط التحسين.

تعتبر المخاطر المرتبطة بالفئتين الأولى والثانية حرجة بشكل خاص، نظرًا لأن عدم وجود تصريح بيئي متكامل (EPP) أو عدم الاتصال بأنظمة التحكم التلقائي في الانبعاثات يستلزم استخدام معاملات متزايدة للدفع مقابل التأثير السلبي وخطر التعليق الإداري للأنشطة.

الخطوة 3. التحقق من وثائق التصريح

إنه جواز سفر المشروع. عدم وجود أي حلقة في سلسلة الموافقات يجعل البناء بناء ذاتي.

الوثائق الرئيسية:

• خطة التخطيط الحضري لقطعة الأرض (GPZU)؛
• نتائج المسوحات الهندسية.
• توثيق المشروع ورأي خبير إيجابي (Glavgosexpertiz أو جهة غير حكومية)؛
• تصريح البناء
• الشروط الفنية للاتصال بالشبكات؛
• اتفاقيات الاتصال التكنولوجي؛
• إذن للاستخدام المسموح به مشروطًا أو الانحراف عن معلمات الحد (إذا لزم الأمر)؛
• الفحص التاريخي والثقافي (إذا لزم الأمر).

الخطأ في هذه المرحلة، على سبيل المثال، بداية العمل قبل الحصول على نتيجة إيجابية للفحص على المسح، يمكن أن يؤدي ليس فقط إلى غرامة، ولكن أيضا إلى هدم الهياكل التي أقيمت.

الخطوة 4. قم بمراجعة هيكل العقد وإجراءات الشراء

إذا تم تنفيذ المشروع بمشاركة الدولة، فإن التصرف يكون في حده الأدنى. منطق FZ-44 أو FZ-223 قوي جدًا.

وتتركز المخاطر في:

• عدم الالتزام بالإجراءات التنافسية؛
• تجزئة المشتريات؛
• التغييرات في الشروط الأساسية للعقد (السعر، الشروط، الأحجام)؛
• تبرير السعر الأولي (الحد الأقصى) للعقد؛
• وتطبيق المعاملة الوطنية وحظر الاستيراد؛
• إجراءات القبول والعمل المخفي؛
• متطلبات التأهيل للمقاولين (الخبرة، والتسامح مع SROs)؛
• الضمانات المصرفية ومدفوعات الضمان؛
• الرفض الأحادي للعقد من قبل العميل؛
• الإدراج في سجل الموردين غير العادلين (DNP).

وفي مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص والامتيازات، تضاف مخاطر التنافس على العطاء من قبل أطراف ثالثة ومكافحة الاحتكار على الأفضليات.

الخطوة 5. تقييم مخاطر العقوبات والعقوبات المضادة (روسيا ورابطة الدول المستقلة)

في الواقع الحالي، يعد هذا مرشحًا يتم تطبيقه على جميع مراحل المشروع.

من الضروري التحقق من:

• ووجود المستفيدين الأجانب وشركاء تطوير السياسات؛
• استخدام مراسيم العقوبات المضادة الصادرة عن رئيس الاتحاد الروسي (القيود المفروضة على المعاملات بالأسهم والمدفوعات وتحويل العملات)؛
• مخاطر العقوبات الثانوية على المنفذين المشاركين؛
• والقيود المفروضة على توريد المعدات والتكنولوجيا؛
• عقود "التقسيم" للتحايل على القيود؛
• الإجراء الخاص لحساب واستخدام الحسابات الخاصة (النوع "C")؛
• المتطلبات التنظيمية للكشف عن المعلومات (حتى الإغلاق الكامل لبيانات المشروع)؛
• القيود المفروضة على مشاركة المستشارين والمدققين الغربيين.

إن الامتثال للعقوبات ليس إجراءً لمرة واحدة، بل هو مراقبة مستمرة مدمجة في إدارة المشروع.

الخطوة 6. نمذجة تغيير التشريعات

الجزء الأصعب من التحليل هو توقع كيف سيتغير التنظيم غدًا.

تتميز مشاريع البنية التحتية في روسيا ورابطة الدول المستقلة بديناميكيات عالية للتغيرات في المجالات التالية:

• الضرائب (التغير في القيمة المساحية، والمعدلات، والفوائد)؛
• تشريعات التخطيط الحضري (على سبيل المثال، الانتقال إلى منطقة PPZ يمكن قراءتها آليًا)؛
• تنظيم الطاقة والتعريفات (مستويات محدودة لأسعار الطاقة، "الفحم البديل")؛
• التشريعات البيئية (توسيع قائمة المواد الخاضعة للرقابة)؛
• العملة والتنظيم المصرفي (إعادة الإيرادات إلى الوطن، والقيود المفروضة على سحب الأرباح).

وتجاهل هذه المرحلة يحول المشروع إلى قنبلة قانونية موقوتة.

الخطوة 7. حماية الاستثمارات مقدما

تبدأ إدارة المخاطر بشكل أفضل قبل توقيع مذكرة الاستثمار.

يجب أن يتضمن هيكل المعاملة وعقد الشركة ما يلي:

• شروط التثبيت (شروط الجد) في الاتفاقيات المبرمة مع الدولة؛
• آليات التعويض عن تدهور النظام القانوني؛
• خوارزميات واضحة لحالات الجمود (حل حالة الجمود)؛
• الحق في الانسحاب من جانب واحد مع التعويض عن تكاليف الاستثمار؛
• التأمين ضد المخاطر السياسية والتنظيمية؛
• نظام متعدد المستويات لشروط التحكيم (بما في ذلك التحكيم الاستثماري لمعاهدات الاستثمار الثنائية);
• آليات الضمان والضمانات الخاصة بـ”ابنة” الشركة الأم.

ولا ينبغي لنا أن نكتب العقود في مجال البنية الأساسية ليوم تنظيمي مشمس، بل للعاصفة.

الأخطاء الشائعة في إدارة المخاطر التنظيمية

1. الترتيبات غير الرسمية مع المسؤولين لا تحمي من الإجراءات الجنائية أو الطعن في صفقة أو تغيير السلطة. يحمي فقط الحق المنصوص عليه في قانون أو عقد معياري.

2. يمكنك شراء أرض للتطوير وتجد أنها تقع بالكامل ضمن منطقة المطار حيث يُحظر بناء المساكن.

3. يؤدي ذلك إلى أخطاء في توثيق المشروع وانهيارات ومسؤولية جنائية على GIP وكبير مهندسي المشروع.

4. في مشاريع مصادر الطاقة والإسكان والخدمات المجتمعية ومعالجة النفايات البلدية الصلبة، غالبًا ما يعتمد جزء الإيرادات كليًا على اللوائح الداخلية لسلطات التعريفات الإقليمية. يؤدي تفويت الموعد النهائي لتقديم الطلبات أو حدوث خطأ في حساب إجمالي الإيرادات إلى حرمان الدخل لهذا العام.

5. لتأخير استلام الوثائق البيئية، ستواجه كائنات الفئة الأولى بحلول عام 2027 زيادة متعددة في المدفوعات وخطر التوقف.

6. تعتبر الانتهاكات عند الاتصال بالشبكات أو أثناء تقديم العطاءات شكاوى كلاسيكية في FAS. يتم كسر الجداول الزمنية وتضررت السمعة.

7. عند التحقق من مكتب المدعي العام أو Rostekhnadzor، فإن عدم وجود إجراء واحد لفحص الأعمال المخفية هو الأساس لعقوبات خطيرة.

قائمة مرجعية لمبادر مشروع البنية التحتية

قبل بدء المرحلة النشطة، عليك الإجابة على 15 سؤالاً:

1. هل تمت الموافقة على مناطق PPZ ودخلت حيز التنفيذ حاليًا؟
2. هل هناك GPZU لمدة لا تزيد عن 3 سنوات؟
3. هل قمت بإجراء مراجعة للسلامة الصناعية (إذا لزم الأمر)؟
4. هل تم توقيع جميع المواصفات الفنية وعقود TP؟
5. هل يتم استيفاء متطلبات العضوية في SRO من قبل المقاول العام والعميل الفني؟
6. هل هناك أي مخاطر لوجود طبقات أثرية في الموقع؟
7. هل يتوافق المشروع مع اللوائح والمعايير الصحية (San Pi N)؟
8. هل هناك أي تقاطعات مع الأحزمة الخضراء للغابات؟
9. هل يتم أخذ متطلبات السلامة للبنية التحتية للنقل بعين الاعتبار؟
10. ما هو نظام الضريبة العقارية الذي سيتم تطبيقه على العقار؟
11. هل يخضع المشروع لتشريعات الجمعيات الإستراتيجية (FZ-57)؟
12. هل تؤخذ مخاطر الازدواج الضريبي في الاعتبار عند دفع الفوائد على القروض؟
13. هل حماية الملكية الفكرية لوثائق المشروع مضمونة؟
14. هل كان المقاولون الرئيسيون حريصين على مواجهة مخاطر العقوبات؟
15. ما هي الآفاق الحقيقية للطعن في القيمة المساحية للموقع؟

كيف تبدو استراتيجية إدارة المخاطر التنظيمية القوية

تتضمن الإستراتيجية القوية عادة خمسة مستويات من الحماية:

1. التدقيق القانوني ومراجعة الامتثال: مراجعة شاملة للوضع الحالي. تحديد العلامات الحمراء (عدم وجود الموافقات اللازمة، انتهاء المواعيد النهائية، عدم الامتثال للمعايير الإلزامية).

2. التنبؤ التنظيمي: خارطة طريق للتغييرات التشريعية القادمة. تحليل مشاريع القوانين وخطط إنفاذ القانون ومواقف الوزارات والإدارات الرئيسية.

3. تطوير الدرع التعاقدي أو تدقيق قاعدة العقود (عقود EPC/EPCM، اتفاقيات الامتياز، اتفاقيات TP) من أجل توزيع مخاطر تغيير التشريعات وتأخير المواعيد النهائية من قبل الوكالات الحكومية.

4. العلاقات الحكومية والمناصرة المتعلقة قانونيًا بالجهات التنظيمية ليس "التعامل مع القضايا"، بل حماية الاستثمار المتحضر من خلال مجالس الخبراء، وتقييم الأثر التنظيمي، والإجراءات الرسمية.

5. الاستعداد للخروج والتقاضي: الاستعداد للحماية غير الطوعية مجموعة من الأدلة للتحكيم، ومراجعة معاهدات حماية الاستثمار (IDAs)، وتوافر الشركاء في الولايات القضائية المحلية لاتخاذ تدابير مؤقتة سريعة في المحكمة.

وبدون المستوى الخامس، فإن المستويات الأربعة الأولى قد لا تنجح في إحداث تحول جذري في النماذج التنظيمية.

الأسئلة الشائعة

هل من الممكن تأمين المخاطر التنظيمية في روسيا ورابطة الدول المستقلة؟

وفي حين أن هناك آليات للتأمين ضد المخاطر السياسية (على سبيل المثال، من خلال الوكالات الحكومية أو الوكالة الدولية لضمان الاستثمار/منظمة التعاون الاستثماري الخارجي الخاصة اعتمادًا على هيكل الصفقة)، إلا أنها لا تغطي جميع أنواع التغييرات التنظيمية. ولعب بند تثبيت المعاهدة دورا رئيسيا.

ماذا لو تم تغيير المخطط الرئيسي بأثر رجعي وأصبح مشروعنا غير قانوني؟

هذه حالة كلاسيكية لانتهاك حقوق المستثمر. من الضروري الطعن في قانون الموافقة على المخطط الرئيسي في المحكمة وإعداد نزاع استثماري إذا رفضت البلدية التعويض عن الخسائر.

هل يمكنني البناء دون إذن إذا كان العقار مملوكاً؟

كلا. إن حق ملكية الأرض لا يعطي الحق في بناء مرافق رأسمالية دون تراخيص. سيتم التعرف على الكائن على أنه مبنى غير مصرح به مع جميع العواقب المترتبة على ذلك (الهدم على نفقة المطور).

هل تؤثر العقوبات على تنفيذ عقود البناء الحكومية؟

لقد وصلوا. وينعكس هذا في ارتفاع تكلفة المواد بسبب تعطل سلاسل الخدمات اللوجستية والحاجة إلى استبدال الواردات. وينطوي ذلك على مخاطر فشل الشروط، الأمر الذي يتطلب التثبيت الفوري كظرف قاهرة أو سبب لتغيير سعر العقد بمرسوم حكومي.

والأهم من ذلك: اجتياز امتحان الدولة أو إعداد عقد إيجار أرض بشكل صحيح؟

كلا الوثيقتين حاسمة. ولكن إذا تم إبرام عقد الإيجار مع عيب في الإرادة (على سبيل المثال، دون مناقصة)، فحتى الفحص الناجح وإكمال البناء لن يحمي من خطر إنهاء العقد والاستيلاء على الموقع. القاعدة أهم من البنية الفوقية.

الخدمات ذات الصلة

• المخاطر التنظيمية الدولية والاستشارات الاستراتيجية
• البنية التحتية والشراكة بين القطاعين العام والخاص والامتيازات
• العقارات والبناء وتقسيم المناطق
• العقوبات وضوابط التصدير والامتثال الدولي
• التحكيم الدولي والدعاوى التجارية والنزاعات عبر الحدود
• تحقيقات الشركات والتحقيقات التنظيمية ونزاهة الأعمال

المواد ذات الصلة

• كيفية حماية الاستثمار الأجنبي في البنية التحتية في منطقة رابطة الدول المستقلة
• اتفاقيات الامتياز في روسيا: الفخ
• تخصيص الأرض للبناء: كيف لا نفقد الموقع بسبب أخطاء في PPZ
• الحماية الفعالة في النزاعات مع FAS لروسيا بشأن أمر دفاع الدولة و 223-FZ
• كيف تغير العقوبات هيكل عقود EPC؟
• التحدي القضائي للقيمة المساحية: ممارسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي
• التحكيم الاستثماري الدولي: السطر الأخير

الاستنتاج

إن إدارة المخاطر التنظيمية في مشاريع البنية التحتية في روسيا ورابطة الدول المستقلة لا تتعلق بإيجاد ثغرات في القوانين، بل ببناء نظام أمني استراتيجي.

يعتمد الموقف القوي على التدقيق العميق لوثائق تخطيط الأراضي والمدن، والتنبؤ بالتغيرات في البيئة التنظيمية، والتوزيع الكفء للمخاطر في عقود الاستثمار والعقود وخطة عمل معدة مسبقًا في حالة حدوث تغيير جذري في قواعد اللعبة.

في مشاريع البنية التحتية، الفائز ليس هو من يملأ الأساسات بشكل أسرع. الفائز هو الذي يعرف منذ اليوم الأول كيفية حفظ الأصل والخروج منه مع الربح، على الرغم من أي تقلبات تنظيمية.